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美国房地产市场复苏是否需要五年

2021-11-17 来源:晋江市机械信息网

美国房地产市场复苏是否需要五年?

美国房地产市场复苏是否需要五年?2011-12-20   巴菲特在最近一次CNBC专访中保守的表示:只知道房地产市场会复苏,但不知道什么时候复苏。其实他私下跟前任白宫BudgetDirectorOrszag打赌,赌明年大选前美国失业率会下降很多,其实赌的就是房地产市场会比预期更早复苏。

最根本的需求来自于新家庭的形成,新家庭形成的根源是人口增长。要形成实质的需求,仅仅有人口增长是不够的,关键是新增长的适龄人口愿不愿意或能不能组成新家庭,这很大程度上取决于人们对未来的信心,或者说经济大环境。还有一点很关键的是房价,人们能不能负担。还有一小部分需求来自于二套房购买,注意在这一点上美国房地产市场与国内市场颇有不同,在正常情况下,美国买房投资的人不多,当然在泡沫时期是有的,大部分美国人买第二套房是作为vacationhouse或者summerhouse的。剩下的需求来自于房屋损坏重建等其它因素,占比例较小。

最直接的供应来自于新房建设.其次要考虑空置率,经济中一定有一些房子是空着的,比如vacationhouse等等,重要的是区别正常空置和过度空置,过度空置的那部分应该算在供应里面。还有一点要考虑的是以前的正常空置可能变成现在的过渡空置。

在正常环境下,需求首先由系统内的空置房满足,然后由新建房满足,供求基本平衡。衡量是否存在泡沫不能简单的从有多少人,需要多少套房子去看,这里的决定性因素是价格及能否有效的负担房价。即便是在泡沫的顶峰时期,几乎每一间新房子都是有买家的,如果这样看供求是平衡的,不存在泡沫。问题在于买的人从根本上负担不起房子,从有效负担的角度来说,供应远远超过了需求,形成了泡沫。

换个角度,美国的次贷危机实际上是降低了买房的门槛,使很多本来无法负担买房的人买了房,增加了需求,供应也就随之增加了。

现在假设我住的是非常破的房子,也许是租的,也许是买的,这个不重要,现在我想买一栋稍微好一点的房子,这时候我只增加了需求,想买房子,却没有增加供应,我原先那套太破了,是最底层的,不会有人要。由于需求增加,新房建设随之增加,虽然我不一定是买那套新房的人,可能是卖给我房子的人买了,但结果是一样的,整个经济里因为我的需求多了一套房子。通常情形下这不是问题,因为我原来那套破房子会被淘汰出系统。系统回到平衡。

泡沫的形成还有一个原因,在房价不断攀升的情况下会有大量的人买房进行投资,形成过度建设。由于经济里有大量的过度空置房,增加了供应,而整个经济由于房地产市场泡沫破灭而进入衰退,减少了需求,新房建设不得不大幅度降低。

美国全国每年需要新建设130万至170万套新房以满足人口增长,房屋坏损,二套房等需求。包括2011年,过去的三年里年均新房建设率是55万,比正常环境下的需求少了75万至115万。包括2007和2008,与正常需求相比,美国全国少建房屋约400万。从2000年至2006年,美国过度建设约350万。所以在正常环境下,美国房地产已经进入了建设不足的阶段。再者,从2002到2011,包括了泡沫及其破灭的10年间,美国新房建设总数是自1960年以来的第二低。而1960年的时候美国人口比现在少40%。另外,由于经济环境原因而暂时搁置买房的pendupdemand约为200万.这里包括了年轻人与父母同住,或几家人共住等情况。

结论:

美国房地产实际上已经进入了建设不足期,有大量需求正在积累,这些需求由于宏观经济的不确定性可能还会继续积累一段时间,但迟早供应必须满足需求。我个人认为在欧洲不出大事的前提下,美国房地产市场很可能在未来的一两年复苏。

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